La tercera ola de la infraestructura de telecomunicaciones

May 20, 2024

La tercera ola de infraestructura de telecomunicaciones representa una nueva etapa en la evolución del sector. Durante sus primeros años, los operadores móviles se encargaban prácticamente de todo: desarrollaban las redes, instalaban las antenas, administraban las torres y negociaban directamente los contratos con los propietarios de terrenos, edificios y azoteas.

Con el tiempo, la industria comprendió que varias de estas funciones podían ser gestionadas de manera más eficiente por empresas especializadas.

Así surgieron las compañías independientes de torres y, posteriormente, los inversionistas especializados en contratos de alquiler de sitios de telecomunicaciones.

Este proceso puede entenderse a través de tres grandes etapas. La primera estuvo marcada por la construcción y administración de las redes por parte de los operadores. La segunda correspondió a la transferencia de la infraestructura pasiva hacia empresas de torres. La tercera, que continúa desarrollándose, especializa también la administración y capitalización de los contratos asociados a los terrenos, edificios y azoteas donde se encuentra instalada dicha infraestructura.

¿Qué significa la división del trabajo en telecomunicaciones?

En economía, la división del trabajo consiste en separar las funciones de un sistema para que cada participante se especialice en aquello que puede realizar con mayor conocimiento, experiencia y eficiencia.

Esta especialización comenzó a hacerse visible en la infraestructura de telecomunicaciones de Estados Unidos a mediados de la década de 1990.

En ese momento, ejecutivos de American Radio, Castle Towers y Steve Bernstein Associates identificaron que las torres podían generar mayor valor si eran utilizadas para alojar equipos de varios operadores.

A partir de estas compañías surgieron tres de las empresas de infraestructura de telecomunicaciones más conocidas de la actualidad:

American Tower.
Crown Castle.
SBA Communications.

Este modelo permitió que distintas empresas móviles compartieran una misma infraestructura, en lugar de que cada operador tuviera que construir y administrar su propia torre.

La infraestructura pasiva no es la actividad principal de los operadores móviles

Los operadores móviles se especializan principalmente en prestar servicios de voz, datos y conectividad.

Su actividad central consiste en desarrollar redes, adquirir espectro, implementar nuevas tecnologías, atender a sus clientes y ofrecer servicios de comunicación. La administración de torres, estructuras, sistemas eléctricos, accesos y espacios alquilados no necesariamente forma parte de su negocio principal.

En cambio, para una empresa independiente de torres, la infraestructura pasiva constituye el centro de su actividad.

Estas compañías pueden desarrollar una mayor experiencia en funciones como:

Administración de torres y estructuras.
Mantenimiento de infraestructura.
Control de gastos operativos.
Incorporación de varios operadores en una misma torre.
Optimización de los espacios disponibles.
Gestión de accesos y energía.
Negociación de contratos.
Expansión de portafolios de sitios.

Las empresas de torres también suelen tener una mayor proporción de sitios compartidos por diferentes operadores.

De acuerdo con un estudio de EY, un sitio administrado por una empresa independiente de torres puede ser hasta un 40 % más eficiente que uno gestionado directamente por un operador móvil.

Esta eficiencia ayuda a reducir costos y permite que los operadores destinen una mayor proporción de sus recursos a mejorar las redes, ampliar la cobertura, adquirir espectro e implementar nuevas tecnologías.

Los grandes operadores estadounidenses transfirieron sus torres

La especialización llevó a que importantes operadores móviles de Estados Unidos transfirieran parte de su infraestructura pasiva a compañías especializadas.

En 2012, Crown Castle acordó pagar aproximadamente USD 2.400 millones para adquirir derechos sobre alrededor de 7.200 torres de T-Mobile.

En 2013, la misma compañía realizó una operación por USD 4.850 millones relacionada con aproximadamente 9.700 torres de AT&T.

Posteriormente, en 2015, American Tower llegó a un acuerdo con Verizon Wireless relacionado con más de 11.000 sitios.

Estas operaciones permitieron que los operadores obtuvieran capital para invertir en sus actividades principales, mientras las empresas de torres asumían la administración de la infraestructura pasiva.

Además de estas grandes transacciones, también se realizaron numerosas operaciones de menor tamaño en diferentes mercados.

Europa siguió el mismo camino

Los operadores europeos también comenzaron a separar la gestión de sus redes de la administración de la infraestructura pasiva.

Algunos crearon inicialmente empresas de torres controladas por los propios operadores, como:

Deutsche Funkturm.
Telxius.
Vantage Towers.
TOTEM.

Esta separación interna representó un primer paso. Sin embargo, otros operadores avanzaron hacia una especialización más completa mediante la venta o transferencia de sus torres a compañías independientes.

En España, distintos operadores transfirieron miles de torres a Cellnex. En Francia, Bouygues Telecom e Iliad realizaron operaciones importantes con empresas de infraestructura. En Italia, Wind y CK Hutchison también transfirieron grandes portafolios.

Estas transacciones reflejan una tendencia internacional: los operadores buscan concentrarse en la conectividad y los servicios, mientras las empresas especializadas administran las torres, estructuras y demás componentes pasivos de las redes.

Las tres olas de la infraestructura de telecomunicaciones

La evolución del sector puede representarse a través de tres grandes olas.

Primera ola: construcción de las redes

Durante la primera ola, los operadores móviles construyeron y administraron directamente sus redes.

Esto incluía:

Torres.
Antenas.
Estaciones base.
Equipos de telecomunicaciones.
Sistemas eléctricos.
Accesos.
Contratos de alquiler.
Terrenos y azoteas.

El operador era responsable tanto de los servicios móviles como de la infraestructura utilizada para prestarlos.

Segunda ola: aparición de las empresas de torres

En la segunda ola, los operadores comenzaron a vender o ceder la administración de su infraestructura pasiva a compañías independientes.

Las empresas de torres asumieron la gestión de las estructuras y promovieron su utilización compartida por distintos operadores.

Esto permitió:

Liberar capital.
Reducir gastos operativos.
Compartir infraestructura.
Acelerar el despliegue de las redes.
Mejorar el aprovechamiento de las torres.
Concentrar la inversión de los operadores en sus actividades principales.

Tercera ola: especialización de los contratos asociados a los sitios

La tercera ola comenzó cuando aparecieron empresas especializadas en adquirir y administrar determinados derechos económicos relacionados con los contratos de alquiler de terrenos, edificios y azoteas utilizados por la infraestructura de telecomunicaciones.

En este modelo, el propietario puede transformar una parte o la totalidad de los ingresos futuros de su contrato en un pago anticipado.

El operador continúa utilizando el sitio de acuerdo con las condiciones pactadas y, normalmente, el propietario conserva la propiedad de su inmueble, salvo que decida expresamente venderlo.

Esta tercera etapa introduce un nuevo nivel de especialización:

Los operadores se concentran en voz, datos y servicios.
Las empresas de torres se especializan en infraestructura pasiva.
Los inversionistas en contratos se especializan en los derechos económicos asociados a los sitios y sus ingresos futuros.

El origen de la tercera ola

La tercera ola de infraestructura de telecomunicaciones también comenzó en Estados Unidos.

Wireless Capital Partners, considerada una de las primeras firmas especializadas en agrupar contratos de alquiler de terrenos para telecomunicaciones, fue fundada en 2001.

Posteriormente surgió Unison Site Management, que comenzó a adquirir derechos de largo plazo asociados a inmuebles utilizados para instalaciones de telecomunicaciones.

Durante los años siguientes aparecieron otras compañías especializadas, entre ellas:

MD7.
Communications Capital Group, actualmente TowerPoint.
Telecom Lease Advisors, actualmente Lease Advisors.
Wireless Infrastructure Partners.
Landmark Dividend.

Estas empresas ayudaron a desarrollar un mercado especializado en la adquisición de derechos e ingresos futuros relacionados con sitios de telecomunicaciones.

La expansión del modelo hacia otros países

Después de participar en aproximadamente 1.000 inversiones en contratos de sitios móviles en Estados Unidos, Eric Overman y su equipo en Wireless Infrastructure Partners llevaron este modelo a otros mercados.

La expansión internacional tenía sentido. En Estados Unidos, las empresas especializadas competían por un mercado de aproximadamente 300.000 sitios. En otros países existían millones de ubicaciones potenciales y una competencia considerablemente menor.

Sin embargo, el modelo no podía aplicarse exactamente de la misma manera en todas las jurisdicciones.

En países de tradición jurídica anglosajona, como Australia, Canadá y el Reino Unido, podían adquirirse determinados derechos de alquiler de largo plazo.

En países con sistemas jurídicos de tradición civil, como Francia, España, Italia, México, Brasil, Chile, Colombia y Perú, fue necesario utilizar estructuras contractuales y derechos reconocidos por las respectivas legislaciones locales.

Cada mercado exige una estructura adaptada a:

La legislación inmobiliaria.
Los contratos de alquiler.
La regulación tributaria.
Los derechos de propiedad.
La forma de registrar las operaciones.
Las prácticas comerciales locales.

En menos de una década, el equipo participó en inversiones relacionadas con aproximadamente 6.000 sitios en 20 países.

Esta experiencia ayudó a transformar la inversión en contratos de telecomunicaciones en una actividad internacional.

Las empresas de torres como compradoras de portafolios

Las compañías de torres comprendieron rápidamente el valor de los portafolios formados por los inversionistas especializados en contratos.

American Tower adquirió aproximadamente 1.800 inversiones de contratos de sitios a Unison en 2011.

En 2012, Crown Castle adquirió cerca de 2.300 activos relacionados con alquileres de terrenos a Wireless Capital Partners.

Más adelante, InSite Wireless Group adquirió Lease Advisors y posteriormente fue comprada por American Tower. Landmark Dividend, por su parte, fue adquirida por DigitalBridge en 2021.

Estas operaciones demostraron que los derechos económicos derivados de contratos de alquiler podían agruparse, administrarse profesionalmente y convertirse en activos atractivos para grandes inversionistas de infraestructura.

Telecom Infrastructure Partners y la evolución de la tercera ola

Telecom Infrastructure Partners fue creada para continuar desarrollando este proceso de especialización.

La experiencia previa de su fundador y sus equipos en la adquisición de más de 6.000 contratos permitió demostrar que este modelo podía funcionar en diferentes países y sistemas jurídicos.

TIP cuenta con el respaldo de inversionistas institucionales como InfraBridge y Swiss Life Asset Managers. Este respaldo le permite analizar y financiar operaciones de distintos tamaños en Europa, Latinoamérica y otros mercados.

Su modelo se basa en adquirir determinados derechos relacionados con los ingresos futuros de sitios de telecomunicaciones y administrarlos como parte de un portafolio global de flujos de largo plazo.

Una especialización basada en objetivos comunes

La lógica de la tercera ola puede resumirse de una manera sencilla:

Los operadores móviles se especializan en voz, datos y conectividad.
Las empresas de torres se especializan en estructuras e infraestructura pasiva.
Los inversionistas en contratos se especializan en derechos inmobiliarios e ingresos futuros.

Para que el modelo funcione, debe existir una relación equilibrada entre las partes.

El inversionista no debería depender de renegociaciones agresivas ni de aumentos permanentes del pago del alquiler. Su objetivo debería ser obtener flujos estables, previsibles y de largo plazo.

En este sentido, los contratos de sitios de telecomunicaciones pueden presentar algunas características similares a otras inversiones inmobiliarias de largo plazo o a instrumentos que generan flujos periódicos.

La estabilidad y previsibilidad pueden resultar más importantes que la búsqueda constante de aumentos de corto plazo.

Un modelo que busca respetar las condiciones del operador

Telecom Infrastructure Partners señala que su modelo no consiste en adquirir contratos para renegociarlos agresivamente.

La compañía busca construir un portafolio global de flujos de largo plazo y actuar como una contraparte financiera, no como un competidor del operador o de la empresa de torres.

Esto permite que el operador mantenga, conforme a los acuerdos aplicables:

Control operativo sobre el sitio.
Derechos de acceso.
Posibilidad de modernizar sus equipos.
Flexibilidad para ampliar la infraestructura.
Condiciones económicas conocidas.
Claridad frente a futuras renovaciones.
Capacidad de terminar el contrato cuando corresponda.

TIP también puede acordar contratos complementarios o acuerdos generales que mantengan vigentes las condiciones operativas durante el periodo de la inversión.

El objetivo es reducir la incertidumbre para el propietario, el operador y la empresa de infraestructura.

Tres ejemplos de la tercera ola

La tercera ola puede aplicarse de diferentes maneras.

1. Programas de pagos anticipados respaldados por operadores

TIP puede ayudar a crear una solución que considere los intereses de los propietarios, operadores móviles y empresas de infraestructura.

El propietario puede recibir un pago anticipado a cambio de una parte o de la totalidad de los ingresos futuros de su contrato.

Este pago no depende necesariamente de que el alquiler aumente durante una futura renovación.

Para un propietario individual, el contrato puede representar un riesgo concentrado:

El contrato continúa vigente y genera ingresos.
El contrato termina y deja de generar pagos.

Para un inversionista que administra miles de contratos, el riesgo puede distribuirse entre numerosos sitios, operadores y países.

Esto permite presentar una propuesta que podría resultar atractiva para el propietario, mientras el operador conserva la flexibilidad necesaria para administrar su red.

Por ejemplo, un operador puede necesitar ampliar el espacio utilizado, instalar equipos para nuevas tecnologías o modificar determinadas condiciones de acceso. Estas necesidades pueden incorporarse a un acuerdo que entregue mayor claridad a todas las partes.

El propietario recibe capital anticipado, el operador obtiene mayor previsibilidad y TIP asume determinados riesgos relacionados con los ingresos futuros.

2. Facilitar acuerdos entre propietarios y operadores

En Perú y otros países de Latinoamérica pueden surgir diferencias entre propietarios y operadores relacionadas con:

El monto del alquiler.
Los mecanismos de reajuste.
La renovación del contrato.
La ampliación del espacio utilizado.
La incorporación de nuevos equipos.
Los derechos de acceso.
La duración del acuerdo.
Las cláusulas de terminación.
El retiro de la infraestructura.

Estas diferencias pueden retrasar la renovación de un contrato o la modernización de un sitio.

Un inversionista especializado puede actuar como facilitador al entregar capital al propietario y acordar condiciones operativas previsibles con el operador.

La capacidad de realizar un pago anticipado no depende necesariamente de aumentar el alquiler. El modelo puede considerar flujos estables o condiciones económicas ajustadas, siempre que exista claridad contractual.

Por ejemplo, el propietario de una azotea en Lima, una bodega en Arequipa o un terreno rural en cualquier otra región del Perú podría preferir recibir capital anticipado para financiar un proyecto, en lugar de esperar los pagos periódicos durante varios años.

Al mismo tiempo, el operador puede mantener los derechos necesarios para modernizar la infraestructura y continuar prestando sus servicios.

La función de TIP consiste en aportar el capital que facilite el acuerdo, sin asumir el control técnico de la red.

3. Venta con alquiler posterior

La venta con alquiler posterior, conocida internacionalmente como sale and leaseback, permite que una empresa venda un activo y continúe utilizándolo mediante un contrato de alquiler de largo plazo.

Dependiendo de la estructura de la operación, TIP puede adquirir determinados derechos sobre un terreno o activo y permitir que el operador continúe utilizándolo bajo condiciones previamente acordadas.

El operador puede utilizar los recursos obtenidos para actividades como:

Despliegue de nuevas tecnologías.
Ampliación de cobertura.
Instalación de fibra óptica.
Modernización de equipos.
Compra de espectro.
Reducción de deuda.
Inversión en plataformas digitales.
Fortalecimiento del capital de trabajo.

Beneficios de una venta con alquiler posterior

Este tipo de operación puede ofrecer distintos beneficios:

Recuperar capital invertido previamente.
Mantener el uso operativo del activo.
Obtener recursos sin recurrir necesariamente a un crédito tradicional.
Mejorar determinados indicadores financieros.
Convertir un activo de largo plazo en capital disponible.
Establecer condiciones contractuales previsibles.
Proteger activos estratégicos mediante una contraparte especializada.
Liberar recursos para actividades que puedan generar un mayor retorno.

A diferencia de un préstamo, la operación no depende necesariamente de una relación tradicional entre el valor del activo y el monto financiado.

También puede ofrecer plazos y estructuras diferentes a ciertas formas convencionales de endeudamiento.

Sin embargo, sus efectos jurídicos, contables y tributarios deben evaluarse individualmente antes de concretar cualquier operación.

¿Qué infraestructura puede monetizarse?

Dependiendo de sus características y de la estructura legal de la operación, este modelo puede aplicarse a:

Torres de telecomunicaciones.
Terrenos donde se encuentran instaladas antenas.
Azoteas y espacios en edificios.
Centros de conmutación móvil.
Sistemas de antenas distribuidas o DAS.
Centros de datos.
Infraestructura de fibra óptica.
Edificios técnicos.
Equipos o estructuras asociados a la red.

El operador puede continuar administrando técnicamente la infraestructura, mientras TIP participa como contraparte financiera.

La importancia de elegir una contraparte especializada

Un operador o propietario debe analizar cuidadosamente quién adquirirá los derechos relacionados con su sitio o contrato.

Una contraparte especializada debería comprender:

La operación de las redes móviles.
Las necesidades de acceso al sitio.
La modernización tecnológica.
Los contratos de alquiler.
Los derechos inmobiliarios.
Las condiciones de terminación.
La regulación local.
La importancia de mantener relaciones de largo plazo.

También debería contar con los recursos suficientes para completar la operación y cumplir los pagos acordados.

TIP combina experiencia internacional con estructuras adaptadas a la legislación y las prácticas de cada país.

¿Por qué la tercera ola es relevante para Perú?

Perú necesita continuar ampliando y modernizando su infraestructura digital para mejorar la conectividad, aumentar la capacidad de las redes y llevar servicios a zonas urbanas, rurales y de difícil acceso.

De acuerdo con el Ministerio de Transportes y Comunicaciones, Perú superó las 64.000 antenas 4G durante 2025. Además, en marzo de 2026 el país contaba con más de 3.800 antenas 5G instaladas.

Estas cifras muestran que el despliegue continúa avanzando y que las redes requieren más infraestructura, ubicaciones adecuadas y relaciones estables con los propietarios de los sitios.

Este proceso implica:

Modernizar estaciones existentes.
Instalar nuevos equipos.
Aumentar la cobertura.
Conectar sitios mediante fibra óptica.
Compartir infraestructura.
Incorporar nuevas tecnologías.
Administrar eficientemente los contratos.
Mantener relaciones estables con los propietarios.

La especialización puede ayudar a que cada participante concentre sus recursos y conocimientos en la función que realiza mejor.

Los operadores pueden invertir en sus redes. Las empresas de torres pueden administrar la infraestructura pasiva. Los propietarios pueden evaluar si desean mantener sus pagos periódicos o transformar determinados ingresos futuros en capital disponible.

¿Qué significa la tercera ola para los propietarios?

Para un propietario, la tercera ola representa una nueva forma de analizar su contrato.

El pago recibido por el alquiler no es solamente un ingreso mensual, trimestral o anual. También puede considerarse un flujo futuro con un valor económico actual.

El propietario puede mantener sus pagos periódicos o solicitar una evaluación para conocer cuánto podría recibir por adelantado.

Esta decisión debe considerar:

El monto del alquiler.
Los mecanismos de reajuste.
El plazo pendiente.
Las renovaciones o prórrogas.
Las cláusulas de terminación.
La empresa responsable del pago.
La ubicación del sitio.
La importancia de la infraestructura.
Los objetivos financieros del propietario.
Los efectos jurídicos y tributarios.

No existe una alternativa adecuada para todos los propietarios. La decisión dependerá de las condiciones particulares del contrato y del uso que se quiera dar al capital.

Capital disponible para nuevas prioridades

El pago anticipado puede utilizarse de acuerdo con las necesidades y objetivos del propietario.

Por ejemplo:

Mejorar o ampliar el inmueble.
Invertir en otro proyecto.
Comprar maquinaria o equipos.
Fortalecer un negocio.
Adquirir otra propiedad.
Diversificar inversiones.
Reducir determinadas deudas.
Financiar estudios.
Organizar una sucesión.
Atender una necesidad familiar.

Normalmente, el propietario conserva el inmueble cuando la operación se limita a determinados derechos económicos del contrato y no incluye expresamente la venta de la propiedad.

Las condiciones deben quedar claramente establecidas en los documentos de la operación.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la tercera ola de infraestructura de telecomunicaciones?

Es una etapa de especialización en la cual inversionistas especializados adquieren o administran determinados derechos económicos relacionados con contratos de sitios de telecomunicaciones.

¿Capitalizar un contrato significa vender el inmueble?

No necesariamente. La operación puede limitarse a determinados derechos económicos o ingresos futuros, mientras el propietario conserva el inmueble.

¿El propietario puede seguir recibiendo pagos periódicos?

Sí. Mantener los pagos periódicos continúa siendo una alternativa. La decisión de recibir un pago anticipado es voluntaria y debe evaluarse según las condiciones del contrato.

¿Todos los contratos de alquiler pueden capitalizarse?

No. Cada contrato, inmueble y sitio de telecomunicaciones debe evaluarse individualmente.

¿Por qué dos contratos con el mismo pago pueden tener valores diferentes?

Porque pueden presentar distintas duraciones, reajustes, riesgos de terminación, renovaciones, empresas pagadoras, condiciones jurídicas y características del sitio.

¿Quién continúa operando la antena?

El operador móvil o la empresa de infraestructura responsable continúa administrando técnicamente la instalación. El inversionista especializado no necesita asumir el control de la red.

¿Qué puede hacer el propietario con el pago anticipado?

El propietario decide cómo utilizar el capital. Puede invertirlo en un negocio, mejorar el inmueble, comprar equipos, reducir deudas o destinarlo a otras prioridades.

¿La operación tiene efectos tributarios?

Puede tenerlos. Los efectos dependen de la estructura de la operación y de las circunstancias del propietario, por lo que se recomienda contar con asesoría jurídica, contable y tributaria independiente en Perú.

Conclusión

La tercera ola de infraestructura de telecomunicaciones representa una nueva etapa de especialización.

La primera ola estuvo marcada por la construcción de las redes por parte de los operadores. La segunda permitió que las empresas de torres asumieran la administración de la infraestructura pasiva. La tercera busca especializar también la gestión y capitalización de los contratos asociados a los sitios.

Este modelo puede generar beneficios para las diferentes partes:

Los operadores concentran sus recursos en conectividad y tecnología.
Las empresas de torres administran la infraestructura pasiva.
Los propietarios acceden a nuevas alternativas para gestionar sus ingresos.
Los inversionistas especializados asumen determinados riesgos relacionados con los flujos futuros.

Telecom Infrastructure Partners participa en esta tercera ola mediante la adquisición de derechos relacionados con contratos de sitios de telecomunicaciones y la entrega de pagos anticipados a los propietarios.

¿Recibes un pago por el alquiler de un espacio destinado a una antena o infraestructura de telecomunicaciones en Perú? Puedes solicitar una evaluación para conocer las alternativas disponibles y determinar si te conviene mantener los pagos periódicos o transformar una parte de tus ingresos futuros en capital disponible hoy.

Fuentes: