Alquiler de terrenos para antenas de telecomunicaciones en Perú

March 30, 2024

El crecimiento de los servicios móviles y del consumo de datos requiere una infraestructura de telecomunicaciones cada vez más amplia y eficiente. Por esta razón, el alquiler de terrenos para antenas puede representar una oportunidad para algunos propietarios en Perú.

Los operadores necesitan instalar, mantener y modernizar estaciones base para mejorar la cobertura, aumentar la capacidad de las redes y atender a los usuarios de diferentes regiones.

Para desarrollar esta infraestructura, pueden alquilar espacios ubicados en:

Terrenos urbanos y rurales.
Azoteas.
Edificios.
Almacenes.
Centros comerciales.
Hoteles.
Predios industriales.
Fundos.
Lotes cercanos a carreteras.
Instalaciones públicas o privadas.

Alquilar un espacio para instalar una antena puede generar ingresos periódicos para el propietario. Sin embargo, también implica compromisos de largo plazo, posibles restricciones sobre el uso del inmueble y riesgos contractuales que deben analizarse antes de firmar.

No todos los terrenos son adecuados para instalar una torre y no todas las propuestas de alquiler ofrecen las mismas condiciones.

El crecimiento de la infraestructura móvil en Perú

Perú continúa ampliando su infraestructura para responder a la demanda de conectividad.

De acuerdo con el Ministerio de Transportes y Comunicaciones, el país superó las 64.000 antenas con tecnología 4G al cierre de 2025. Esta expansión ayuda a mejorar la capacidad, velocidad y cobertura de los servicios móviles.

La infraestructura puede ser administrada por:

Operadores móviles.
Empresas de torres.
Proveedores de infraestructura.
Otros agentes especializados del sector.

La expansión de las redes no depende únicamente de construir grandes torres. También puede incluir antenas instaladas en azoteas, postes, celdas pequeñas, sistemas distribuidos y modernizaciones de estaciones existentes.

Los operadores seleccionan cada ubicación de acuerdo con sus necesidades técnicas. Por lo tanto, tener un terreno disponible no garantiza que sea elegido para una instalación.

¿Qué es un contrato de alquiler para una antena?

Es un acuerdo mediante el cual el propietario autoriza a un operador o empresa de infraestructura a utilizar una parte determinada de su inmueble.

A cambio, la empresa responsable paga un monto de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato.

El espacio puede utilizarse para instalar:

Torres.
Antenas.
Gabinetes técnicos.
Equipos de transmisión.
Cableado.
Sistemas eléctricos.
Generadores.
Cercos perimetrales.
Fibra óptica.
Caminos o accesos.
Equipos de refrigeración.
Sistemas de respaldo energético.

El contrato debe identificar claramente qué área puede utilizarse y qué derechos tendrá la empresa sobre ella.

También debe establecer las obligaciones de cada parte durante la construcción, operación, mantenimiento y eventual retiro de la infraestructura.

La ubicación debe ser útil para la red

Los operadores no eligen una propiedad únicamente porque tenga espacio disponible.

La ubicación debe cumplir una función dentro de la red móvil.

Entre los factores técnicos que pueden influir se encuentran:

Cobertura actual del sector.
Número de usuarios.
Capacidad de las estaciones cercanas.
Altura del terreno o edificio.
Disponibilidad de energía.
Cercanía a redes de fibra óptica.
Posibles interferencias.
Existencia de otras antenas.
Condiciones geográficas.
Acceso para mantenimiento.
Posibilidad de instalar equipos.
Restricciones urbanísticas.
Planes futuros del operador.

Un terreno rural puede ser importante para cubrir una carretera, una localidad o una zona productiva. Una azotea urbana puede resultar útil para mejorar la capacidad de la red en un sector con una alta concentración de usuarios.

La importancia técnica de un sitio no siempre es conocida por el propietario, ya que los planes de cobertura y optimización forman parte de la estrategia de cada operador.

Condiciones técnicas que debe cumplir el terreno

Antes de construir una torre, la empresa interesada realiza estudios para determinar si la propiedad cumple las condiciones necesarias.

Acceso para maquinaria y personal

Durante la construcción puede ser necesario ingresar:

Camiones.
Grúas.
Mezcladoras.
Equipos de perforación.
Materiales.
Estructuras metálicas.
Personal técnico.

El predio debe contar con un acceso que permita transportar estos elementos de manera segura.

También debe garantizarse el ingreso posterior de los equipos de mantenimiento, especialmente cuando se presenten fallas o emergencias.

El contrato debe definir:

El recorrido permitido.
Los horarios de acceso.
La posibilidad de ingreso durante emergencias.
El tipo de vehículos autorizados.
Las responsabilidades por daños en caminos o zonas comunes.
El mantenimiento de las vías internas.

Disponibilidad de energía

Las estaciones de telecomunicaciones necesitan un suministro eléctrico continuo.

El consumo dependerá del tipo de infraestructura, la cantidad de equipos y la tecnología utilizada.

La instalación puede requerir:

Conexión a la red eléctrica.
Medidor independiente.
Tablero eléctrico.
Sistemas de protección.
Baterías.
UPS.
Generador de respaldo.
Monitoreo remoto.

El contrato debe indicar quién asume:

La instalación de la conexión.
El consumo de energía.
El mantenimiento.
Las reparaciones.
Los aumentos de capacidad.
Los sistemas de respaldo.
Los daños ocasionados por fallas eléctricas.

No debería suponerse que el propietario debe pagar estos gastos. La responsabilidad dependerá de lo pactado.

Conectividad con la red

La estación debe conectarse con el resto de la red del operador.

Esta conexión puede realizarse mediante:

Fibra óptica.
Radioenlaces.
Redes de transmisión.
Otros sistemas autorizados.

La instalación de fibra puede requerir permisos adicionales para realizar canalizaciones, utilizar postes o atravesar otros predios.

Estabilidad del suelo

Una torre ejerce cargas importantes sobre el terreno.

Por esta razón, pueden necesitarse estudios geotécnicos para determinar:

Capacidad del suelo.
Profundidad de cimentación.
Estabilidad.
Riesgo de deslizamiento.
Condiciones de drenaje.
Comportamiento sísmico.
Necesidad de obras adicionales.

Este análisis es especialmente importante en Perú debido a la actividad sísmica y a la diversidad geográfica del territorio.

La empresa responsable del proyecto debe realizar los estudios técnicos correspondientes antes de construir.

Seguridad del sitio

La infraestructura debe protegerse frente al ingreso de personas no autorizadas.

Dependiendo de la ubicación, pueden instalarse:

Cercos.
Puertas de seguridad.
Alarmas.
Cámaras.
Señalización.
Iluminación.
Sistemas de control de acceso.

El contrato debe aclarar quién responde por la seguridad y qué procedimiento debe seguirse si se presentan daños, robos o actos de vandalismo.

Permisos para instalar una antena en Perú

La instalación de infraestructura de telecomunicaciones debe cumplir la normativa nacional y las disposiciones aplicables en cada jurisdicción.

Uno de los principales marcos regulatorios es la Ley N.º 29022, Ley para el Fortalecimiento de la Expansión de Infraestructura en Telecomunicaciones, junto con sus modificaciones y reglamento.

El MTC ha señalado que los permisos para la instalación de infraestructura son competencia de las municipalidades, dentro del marco establecido por esta ley.

Los requisitos pueden variar según:

El tipo de terreno.
Las características de la infraestructura.
La altura de la estructura.
La ubicación.
Las condiciones urbanísticas.
El régimen de propiedad del inmueble.
La cercanía a aeropuertos.
Las condiciones ambientales.
La existencia de patrimonio cultural.
Las obras civiles necesarias.
La municipalidad competente.

Dependiendo del proyecto, pueden requerirse autorizaciones, formularios, planos, declaraciones, estudios o documentos de distintas entidades.

El propietario no debería asumir que la firma del contrato es suficiente para iniciar la construcción.

Antes de autorizar cualquier obra debe verificar:

Quién tramitará los permisos.
Quién pagará los estudios.
Quién responderá ante las autoridades.
Qué sucede si el proyecto no es aprobado.
Si el pago comenzará antes o después de obtener los permisos.
Cuánto tiempo tiene la empresa para iniciar las obras.
Qué ocurre si la instalación nunca se construye.

La responsabilidad de obtener las autorizaciones normalmente se asigna al operador o a la empresa que desarrolla la infraestructura, pero debe quedar expresamente indicada en el contrato.

Normas municipales y desarrollo urbano

Las municipalidades participan en los procedimientos relacionados con la instalación de infraestructura de telecomunicaciones dentro de sus jurisdicciones.

Las condiciones pueden relacionarse con:

Uso y ocupación del espacio.
Altura.
Ubicación.
Espacio público.
Patrimonio cultural.
Mimetización.
Seguridad.
Obras civiles.
Protección ambiental.

La Ley N.º 29022 y su reglamento establecen un marco para facilitar y uniformar el despliegue de infraestructura. Sin embargo, esto no significa que cualquier torre pueda instalarse en cualquier lugar o sin cumplir las exigencias correspondientes.

Cada proyecto debe analizarse de acuerdo con la normativa nacional, las características del inmueble y las competencias de la municipalidad respectiva.

Por esta razón, el propietario debe solicitar a la empresa interesada información sobre el proceso de autorización y evitar el inicio de obras sin contar con la documentación correspondiente.

Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Cuando la antena se instalará en una azotea o zona común de un edificio, puede ser necesario revisar:

Reglamento interno.
Naturaleza jurídica del espacio.
Facultades del presidente o administrador.
Acuerdos de la junta de propietarios.
Porcentajes de participación.
Restricciones internas.
Condiciones de acceso.
Uso de bienes comunes.

No siempre basta con la autorización de un solo propietario o del administrador.

La aprobación requerida dependerá de si el espacio es de propiedad exclusiva o común, de lo establecido en el reglamento interno y de las características de la intervención.

Antes de firmar, es recomendable obtener una revisión jurídica que determine quién cuenta con facultades suficientes para celebrar el contrato.

¿Se necesita la autorización de los vecinos?

No debe asumirse que siempre es obligatorio obtener la autorización individual de todos los vecinos.

Los requisitos legales dependen del tipo de inmueble, del régimen de propiedad, de las características del proyecto y de las normas aplicables.

Sin embargo, una comunicación temprana con la comunidad puede prevenir conflictos relacionados con:

Impacto visual.
Ingreso de maquinaria.
Ruido durante la construcción.
Uso de vías.
Horarios de trabajo.
Percepción de riesgos para la salud.
Intervención de zonas comunes.
Afectación temporal del tránsito.

La comunicación debe entregar información verificable y evitar promesas que no puedan cumplirse.

La relación con la comunidad no reemplaza las autorizaciones legales, pero puede facilitar la ejecución y operación del proyecto.

Antenas, radiaciones no ionizantes y salud

Una de las inquietudes más frecuentes se relaciona con los campos electromagnéticos producidos por las estaciones base.

En Perú, el Decreto Supremo N.º 038-2003-MTC estableció los Límites Máximos Permisibles de Radiaciones No Ionizantes en Telecomunicaciones. Existen, además, normas y protocolos complementarios para estudios, mediciones y supervisión.

El Ministerio de Transportes y Comunicaciones es la entidad encargada de supervisar que las emisiones cumplan los límites establecidos.

En 2025, el MTC informó que más de 3.100 mediciones realizadas a nivel nacional confirmaron que las antenas evaluadas funcionaban dentro de los límites permitidos.

Por su parte, la Organización Mundial de la Salud señala que las mediciones de exposición a radiofrecuencia de estaciones base en áreas de acceso público suelen encontrarse muy por debajo de los límites internacionales.

Esto no elimina la obligación de cumplir la normativa. La instalación y operación deben respetar las condiciones técnicas y de seguridad establecidas por las autoridades competentes.

¿Qué debe revisar el propietario antes de firmar?

El contrato puede producir efectos durante muchos años. Por esta razón, no debería firmarse sin una revisión completa.

Identificación de las partes

Debe verificarse quién será la empresa que alquilará el espacio.

Puede tratarse de:

Un operador móvil.
Una empresa de torres.
Una filial.
Una empresa de infraestructura.
Un desarrollador encargado de conseguir sitios.

También debe revisarse si el contrato puede cederse posteriormente a otra compañía y bajo qué condiciones.

Área alquilada

El contrato debe indicar con precisión:

Ubicación.
Dimensiones.
Planos.
Zonas de acceso.
Espacio para equipos.
Área para cableado.
Derechos sobre zonas adicionales.
Posibilidad de ampliar la instalación.

Una descripción imprecisa puede generar conflictos posteriores.

Monto y forma de pago

Se debe definir:

Monto del alquiler.
Periodicidad.
Fecha de pago.
Cuenta bancaria.
Mecanismo de reajuste.
Impuestos.
Retenciones.
Pagos por energía.
Pagos adicionales.
Consecuencias del atraso.

En Perú, el reajuste puede pactarse mediante una fórmula, un porcentaje, un índice o el mecanismo permitido que acuerden las partes.

No debe suponerse que el pago aumentará automáticamente si se instalan nuevos equipos. Todo dependerá de las cláusulas pactadas.

Duración y prórrogas

Es importante diferenciar entre:

Plazo inicial.
Prórrogas.
Renovación automática.
Avisos previos.
Fecha de terminación.
Periodo de desmontaje.

Un contrato de larga duración no garantiza necesariamente que el propietario recibirá todos los pagos inicialmente proyectados.

Terminación anticipada

Algunos contratos permiten que la empresa termine el acuerdo antes de su vencimiento.

El propietario debe revisar:

Causales.
Plazo de aviso.
Posibles indemnizaciones.
Obligaciones pendientes.
Pagos devengados.
Retiro de equipos.
Restitución del espacio.

La posibilidad de terminación anticipada influye directamente en la seguridad de los ingresos futuros.

Acceso al inmueble

Los técnicos pueden necesitar ingresar durante las 24 horas para atender emergencias.

El contrato debe equilibrar la continuidad del servicio con la seguridad del inmueble.

Debe establecer:

Procedimiento de ingreso.
Identificación del personal.
Avisos previos.
Excepciones por emergencia.
Responsabilidad por daños.
Uso de llaves o sistemas de acceso.
Normas internas.

Obras, mantenimiento y reparaciones

Debe quedar claro quién asume:

Construcción.
Mantenimiento.
Refuerzos estructurales.
Impermeabilización.
Reparación de daños.
Limpieza.
Seguridad.
Energía.
Obras adicionales.

En las azoteas es especialmente importante definir quién responde si aparecen filtraciones o daños en la estructura.

Incorporación de nuevos operadores

Una torre puede alojar equipos de varias compañías.

Esta práctica se conoce como coubicación, colocalización o compartición de infraestructura.

El contrato debe indicar:

Si está permitida.
Si requiere autorización.
Si genera un pago adicional.
Si puede ampliarse el espacio.
Qué equipos pueden instalarse.

La presencia de un nuevo operador no garantiza automáticamente un aumento del pago.

Retiro y restitución

Cuando finaliza el contrato, debe determinarse:

Quién retirará los equipos.
Cuánto tiempo tendrá para hacerlo.
Quién pagará el desmontaje.
Cómo deberá entregarse el espacio.
Qué sucederá con las cimentaciones.
Qué ocurrirá si la empresa no retira la infraestructura.
Cómo se repararán los daños.

Esta cláusula es fundamental, ya que el retiro de una torre puede ser costoso.

Beneficios para el propietario

Un contrato bien estructurado puede ofrecer varias ventajas.

Ingreso periódico

El propietario puede recibir un pago mensual, trimestral, semestral o anual.

Este ingreso puede complementar otras actividades económicas. Sin embargo, debe analizarse junto con las cláusulas de terminación, los reajustes y las obligaciones asumidas.

Uso productivo de un espacio

Una parte del terreno o una azotea que no genera ingresos puede convertirse en una fuente de recursos.

Esto puede ser útil para:

Propietarios particulares.
Empresas.
Juntas de propietarios.
Hoteles.
Almacenes.
Centros comerciales.
Fundos.
Instituciones.

Construcción y mantenimiento por la empresa

En muchos contratos, el operador o la empresa de infraestructura asume la construcción y el mantenimiento.

Sin embargo, esto debe verificarse expresamente. No debe suponerse que todos los gastos serán asumidos por la empresa.

Posibilidad de recibir un pago anticipado

Si la infraestructura ya está instalada y existe un contrato vigente, el propietario puede evaluar la capitalización de sus ingresos futuros.

Esta alternativa permite recibir un monto acordado por adelantado en lugar de esperar los pagos periódicos.

Riesgos para el propietario

El alquiler también presenta riesgos que deben evaluarse.

Terminación anticipada

El operador puede tener derecho a terminar el contrato antes del plazo inicialmente previsto.

Esto puede ocasionar una pérdida inesperada de ingresos.

Reducción o renegociación del pago

Antes de una renovación, la empresa puede solicitar una reducción o modificación de las condiciones económicas.

Cambios tecnológicos

La modernización de las redes puede aumentar la importancia de algunos sitios, pero también puede hacer que otros dejen de ser necesarios.

Restricciones sobre el inmueble

El contrato puede limitar:

Construcciones futuras.
Venta del inmueble.
Instalación de otras antenas.
Uso de áreas cercanas.
Modificaciones del terreno.

Daños o afectaciones

La construcción y el mantenimiento pueden afectar caminos, cubiertas, impermeabilización o zonas comunes.

Por eso deben existir reglas claras sobre reparaciones y responsabilidades.

Costos de restitución

Si el contrato no asigna correctamente la responsabilidad del desmontaje, el propietario podría enfrentar dificultades cuando termine la operación.

¿El contrato aumenta el valor de la propiedad?

No necesariamente.

La existencia de un ingreso periódico puede resultar atractiva para algunos compradores. Sin embargo, otros pueden considerar que la infraestructura limita el uso futuro del inmueble.

El efecto dependerá de:

Monto del alquiler.
Duración.
Cláusulas de terminación.
Restricciones.
Ubicación.
Estado de la infraestructura.
Obligaciones del propietario.
Posibilidad de ceder el contrato.
Planes del comprador.

Por esta razón, no debe asumirse que una antena siempre aumenta o reduce el valor de la propiedad.

Pago periódico o capital anticipado

Un propietario con un contrato vigente puede continuar recibiendo los pagos y asumir la incertidumbre asociada a los ingresos futuros.

También puede evaluar un pago anticipado.

Telecom Infrastructure Partners analiza contratos de infraestructura de telecomunicaciones y, cuando cumplen los criterios correspondientes, puede presentar una propuesta para adquirir determinados derechos asociados a una parte o a la totalidad de los ingresos futuros.

De esta manera, el propietario puede obtener capital para:

Mejorar el inmueble.
Comprar maquinaria.
Invertir en un negocio.
Adquirir otra propiedad.
Reducir determinadas deudas.
Diversificar inversiones.
Financiar estudios.
Planificar una sucesión.
Cubrir necesidades familiares.
Fortalecer el capital de trabajo.

Esta operación no corresponde necesariamente a un préstamo. Cuando se estructura como una adquisición de derechos, el propietario no debe pagar cuotas ni intereses por el capital recibido.

La decisión debe compararse con la alternativa de mantener los pagos periódicos y revisarse con asesores jurídicos, financieros y tributarios.

Beneficios del alquiler para los operadores

El alquiler también puede ofrecer ventajas a los operadores y empresas de infraestructura.

Ampliación de cobertura

Permite instalar estaciones en lugares estratégicos para mejorar la señal y atender zonas que necesitan mayor capacidad.

Flexibilidad

El operador puede seleccionar ubicaciones según las necesidades de la red sin adquirir todos los inmuebles.

Uso eficiente del capital

En lugar de comprar terrenos, puede destinar recursos a:

Espectro.
Tecnología.
Fibra óptica.
Equipos.
Modernización.
Calidad del servicio.

Despliegue de nuevas tecnologías

El acceso a sitios adecuados facilita el despliegue de 4G, 5G y otras soluciones de conectividad.

Compartición de infraestructura

Una misma torre puede ser utilizada por varios operadores, reduciendo la necesidad de construir estructuras independientes.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto pagan por alquilar un terreno para una antena?

No existe una tarifa única. El monto depende de la ubicación, la necesidad técnica, el espacio utilizado, el acceso, la disponibilidad de otras alternativas y las condiciones del contrato.

¿Puedo solicitar que instalen una antena en mi propiedad?

Puedes ofrecer el terreno, pero la decisión depende de los planes técnicos del operador. La disponibilidad de espacio no garantiza que exista una necesidad de red en esa ubicación.

¿El propietario debe pagar la construcción?

Depende del contrato. Generalmente, la empresa responsable del proyecto asume la construcción, pero esta obligación debe quedar expresamente establecida.

¿Los vecinos deben autorizar la instalación?

No existe una respuesta única. Los requisitos dependen del tipo de inmueble, el régimen de propiedad, las normas aplicables y las características del proyecto. La comunicación con la comunidad no reemplaza las autorizaciones legales.

¿Una antena afecta la salud?

Las instalaciones deben cumplir los límites máximos permisibles establecidos en Perú. El MTC realiza mediciones y supervisiones, mientras que la OMS señala que la exposición en áreas públicas cercanas a estaciones base suele encontrarse muy por debajo de los límites internacionales.

¿Puedo recibir los ingresos futuros por adelantado?

Sí, determinados contratos pueden ser evaluados para una operación de capitalización. La propuesta dependerá del monto del alquiler, el plazo, las cláusulas de terminación y los antecedentes del inmueble.

¿Recibir un pago anticipado significa vender la propiedad?

No necesariamente. La operación puede limitarse a determinados derechos económicos del contrato, mientras el propietario conserva el inmueble.

Conclusión

El alquiler de terrenos para antenas de telecomunicaciones puede generar beneficios para el propietario y contribuir a mejorar la conectividad en Perú.

Sin embargo, la decisión exige analizar las condiciones técnicas, jurídicas, regulatorias y económicas de la operación.

Antes de firmar, el propietario debe revisar especialmente:

Área alquilada.
Monto y reajustes.
Duración.
Terminación anticipada.
Acceso.
Energía.
Obras y mantenimiento.
Coubicación.
Responsabilidad por daños.
Retiro de la infraestructura.
Permisos.
Restitución del inmueble.

Cuando ya existe un contrato vigente, también puede evaluar si prefiere mantener los pagos periódicos o transformar determinados ingresos futuros en capital disponible.

Fuentes: